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公庫とは何なのか、という話になる。
「公庫融資が縮小、廃正になってもマイホームを購入したい庶民にとっては別段困ることはないだろう。
対処方法はいくらでもある」という意見もよく耳にする。
その根拠は概ね次の二つの理由による。
一つは、「新築にこだわらずに中古も選択肢にしましょう」というものだ。
五年以内の廃止へ向けた動きのなかで公庫の新築住宅への融資は絞り込まれたが、一方で中古住宅への融資は拡充される。
二〇〇二年一〇月以降、一般中古マンション、一般中古住宅の場合、ローン返済期間が現行の二〇年以内から二五年以内に延長される(優良中古マンションは現行通り三五年以内)。
また適切な状態を維持している中占住宅(マンション以外で耐久性基準に該当しているもの)についても現行二正年以内が三五年以内に延長される。
つまり新築の融資は絞り込まれたが、一方で中古の融資は拡充されたから、「新築は無理でも中古なら買える一というわけだ。
「新車は無理でも中古車なら買えるんだからいいではないか」まあ、言ってみれば、そんな理屈である。
二つ目の理由は、「公庫融資の順次縮小廃止で公庫より有利な民間ローンが登場する」というものだ。
わが国の住宅ローン市場は約二〇兆円といわれるが、公庫はそのうちの約四割、八兆円を占めている。
住宅ローン残高に占める割合も四割近い。
公庫がなくなれば、その分が民間の金融機関に開放されるわけで、そのパイの争奪戦によって、これまで以上に民間の競争が激しくなり、庶民の借りやすいローンが登場するはずだ、というのである。
いわば、「官が退くことで民が育成される」という論理である。
確かに公庫融資の順次縮小廃止を見越した民間金融機関のローン金利の引き下げは始まっている。
「公庫がなくなってもマイホームの夢はなんら心配することはない。
新築にこだわらずに、中古も視野に入れるなら、民間でも長期固定のローンが勧めるのだ」と。
まず中古だが、現状では性能が気になる。
二日建てなら、「上地を買ったつもりで、しばらく住んで建て替えればいい」という考えも成立するが、マンションの場合は、維持管理や建て替えなど問題が山積している。
築三〇年もすれば、「高齢」「老朽化」と言われるマンションを、いくら安くなったとは言っても二〇〇〇万円前後も出して貰うのは相当な冒険である。
ずっと住みつづけるにしろ、先々貸すにしろ、立地とともに物件の精査、吟味が不可欠になる。
何より「新築が無理なら中古があるじゃないか」という誘導の仕方はかなり危ない。
資力からして中古マンションに流れるのは圧倒的に低所得者層が多いだろう。
それを考えると住宅ローンへの耐力はもとより、維持管埋、建て替え等のコスト負担の面でも、果たして大丈夫なのか、今後、二〇年、三〇年とやっていけるのか、と心配になってしまう。
住宅ローンについても楽観は禁物だ。
「官が退くことで民が育成される」という論埋は、規制緩和、市場原理主義者の一八番だが、こと住宅ローンに関しては、その担い手がバブルの元凶であり、不良債権を抱えている銀行だという点を忘れてはいけない。
実は二〇〇二年四月のペイオフ解禁に合わせて、銀行は住宅ローンの審査を厳しくしたり住宅ローン債権の回収をこれまで以上に急ぐようになった。
言うまでもない。
生き残りをはかるためで、従来であれば大目に見ていたような滞納にも厳しく対処して、他の金融機関への借り換えを勧めたり、マイホームを競売にかける動きが増えているのだ。
ともあれ公庫廃止の決定で、住宅ローン市場に競争原理が働き始めているのは、なるほど事実である。
しかし先ほど紹介したような長期固定の住宅ローンはほんの一握りで、たとえば大手都市銀行の場合は当初三～一〇年が同定で、その後、ふたたび国定か変動かを選ぶという商品が主力だ。
国定の場合、T銀行が三年で一%程度、固定一〇年でM銀行が一・八%程度というのが相場である。
三年、あるいは一〇年と借入期間を限定すれば、確かに公庫よりは有利である。
しかし金利の上昇リスクを考えれば、グッドローンのような三〇年以上の長期固定ローンが民間の主力商売になるとは到底思えない。
U銀行が取り扱いを始めた三〇年固定型にしても金利は公庫より高い四・四五%である。
また固定二〇年のZ銀行の金利は四・六五%である。
仮に一〇年間は低利の固定金利を確保したとしても、一〇年後の再選択の時点で大幅に金利が上昇していれば、固定型を選ぶにしろ変動型を選ぶにしろ、その後の借り手の返済額急増は避けられないだろう。
公庫融資は三〇年、三庄平の長期固定のローンだったから、基本的には購入時の金利さえ気にしていればよかった。
しかしこれからはいまの金利だけでなく、五年、一〇年先の金利も考えたうえでないと、住宅ローンは組めなくなる。
日本の国債は、いまや先進国で最低の格付けである。
景気や財政の悪化等々による信用リスクの増大で、市場では強い値下がり圧力を受けている。
長期金利の基準となる一〇年物の国債価格が下がると、相対的に利回りが上がる。
このため「今後長期金利は上昇する」との観潮が根強くある。
過去二〇年の住宅ローン金利を見ると、だいたい五%前後というのが平均的な金利水準だった。
いまの二%台というのが例外的な低金利という見方もできる。
金利が上がれば、住宅ローンの負担が増える。
そうすれば住宅の売れ行きはさらに落ちる。
それがまた地価下落に弾みをつける-。
ここにも地価下落の要因が潜んでいる。
いずれにしろ五年後の廃止に向けて公庫融資は順次絞込みが行われる。
その削減分を民間の住宅ローンに頼るのであれば、経済状況をよく勉強して、将来の金利動向によほど敏感にならないといけない。
そんな面倒なことは真っ平御免という人は、せっせと貯蓄に励み、公庫融資の削減分を頭金の増額でカバーするしかない。
目標は最低でも物件価格の三割。
三〇〇〇万円なら九〇〇万円、三五〇〇万円なら一〇五〇万円は貯めないと危ない。
それでも、そのうちの一割は税金や保険料や各種手数料に消えていく。
結局頭金に充当できるのは残りの二割である。
だからほんとうは四割をめざして貯蓄しないといけない。
三〇〇〇万円なら二一〇〇万円。
三五〇〇万円なら一四〇〇万円である。
インフレ時代の借金はどんどん目減りして軽くなるが、デフレ時代の借金は逆にどんどん重みを増す。
このデフレの時代に数千万円の借金を長期間背負うこわさを考えないといけない。
マイホームの購入を考えている人は、いくら借りられるかという額ではなくて、いくら安心して返済できるかという街でローンを組む必要がある。
この変化の激しい時代、五年先、一〇年先はどうなるかわからないのに、三五年先までローンを射むとは無謀というほかないのだ。
「公庫融資が減るなら、その分は民間で調達すればいい」という発想は、よほど資力がある人でないと危険である。
先々、とんでもない返済負担増というしっぺ返しを食らいかねない。
マイホームというのは、これまで以上に頭金を用意しないと貰えない時代になったと考えるべきである。
そもそも公庫融資の削減分を民間の銀行は貸してくれるのか、これはもっともな疑問である。
民間金融機関は公庫より審査が厳しい。
白日営業者や転職したばかりの人には特に厳しい審査が待っている。

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